住まいを売る契約の流れ

賃貸管理はプロに任せるのが安心な理由

コスト削減のために賃貸管理を自分で行うのも一つの方法です。しかし、想像以上に管理業務が大変だったり、逆にコストがかかったりしてしまう場合もあります。 

実際にどのような業務が必要となるのかを知ることで、管理業務を自前で行うのか、委託するのかの判断にも役立つと考えられます。以下では賃貸管理の主要な業務を紹介してまいります。

 無駄のない入居者募集や契約締結プロセス

 

【入居者募集は前入居者の退居前から準備】
空室期間を作らないようにするためには、入居者から賃貸借契約の解約申し入れがあった場合、すぐに次の入居者募集のためのアクションを起こす必要があります。

前入居者の退居前から準備して、切れ目なく、入居者を確保しないと物件の収益性が低下します。しかし、退居手続と入居者募集を並行して実施するのは大変なことです。特に、複数の賃貸物件を運営している場合には、専門の管理会社に任せる方が効率的になるかもしれません。

【的確かつ客観的に行いたい入居時審査】
入居者候補が賃貸借契約を締結するのにふさわしい人物かどうか審査することも、トラブル防止のためには重要なことです。しかし、個人で賃貸業をしていると、やることがたくさんあってこうした入居時審査がおざなりになることがあります。入居申込書への記入事項をチェックすることに始まり、連帯保証人の確保、保証会社の手配、審査結果の確認などを的確に実施する必要があります。

一方、トラブル防止への意識が高すぎると、審査の基準を上げてしまうことで、なかなか入居者が決まらないという事態にもなりかねません。基本的には、客観的な判断が求められます。

【契約締結、更新(民法改正への対応も)】
賃貸借契約の締結や更新も専門的なノウハウが必要とされる分野です。契約書のひな形はインターネットなどでも入手可能ですが、自身の状況に合った契約条項になっているかについてはよく確認した方がよいでしょう。

原状回復義務や敷金の取扱など、契約終了時にトラブルになりやすい項目も多くあります。2017年の民法改正は120年ぶりの大改正となっており、債権法を中心に大幅な変更がなされています。たとえば、原状回復義務の範囲などについても規定が新設されています。このような法改正にも適時に対応していかなければならない点には留意が必要です。

 集金や建物管理はプロに任せた方が角は立たない

 

口座管理、毎月の入金確認、督促業務

【口座管理、毎月の入金確認、督促業務】
賃貸収入を得るために、もっとも重要な業務です。したがって、正確にきちんと行う必要がありますが、複数の入居者に対して毎月の入金確認や督促業務を行うことは、事務的にはかなり煩雑です。プロに任せることで、手間を省くことはもちろん、お金のやり取りで角が立たないというメリットもあります。

【建物巡回管理、清掃業務】
建物の巡回管理や清掃業務も、オーナー自身で行うのは大変な業務の一つといえます。自分で巡回や清掃をしないで、清掃業者に委託したり、清掃スタッフを雇用したりするにしても、他の賃貸管理業務と同時に行うのは負荷が大きいといえるでしょう。

【リフォーム、修理などの手配】
共用部分の日常的な修理や退去時のクロス貼り替え、鍵交換なども業者への手配が意外と大変です。共用部分では、電気設備、消防設備、エレベーターの定期点検など対応が必要なことも多く、やはりオーナーが自身で行うより、プロに任せる方が現実的な分野です。

【トラブルやクレームへの対処】
入居者のトラブルやクレーム対応は時間が取られるだけでなく、オーナーに対するクレームであれば、お互いに感情的になる可能性もあります。第三者が間に入っていることでスムーズに対処できるというメリットがあります。

 サブリース(一括借上げ)でさらに安定経営を目指す

 

上記のように、賃貸管理業務を専門会社に任せるメリットはたくさんありますが、さらに安定した賃貸経営を目指す一つの方策として、サブリース(一括借上げ)制度の活用があります。

サブリース契約では、オーナーと借上げ会社間で保証家賃を設定することにより、空室が出た場合でもオーナーは一定の保証家賃を受け取れることになります。また、入居者は借上げ会社と直接契約を締結するため、オーナー側は個別の契約管理から解放されます。

実際にどのような入居状況であるかはレントロール(入居状況の一覧表)で確認できるほか、借上げ会社から修繕履歴その他の事項を含む定期的な報告を受けることができます。

以上のように、賃貸管理の委託やサブリース契約を活用することにより、オーナーが本業である仕事やビジネスとしての賃貸経営に専念することができる環境を生み出せます。

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